25/05/2015

O Preço dos Imóveis, a inflação e a hiperinflação

    Dados do Valor do dia 22/5/215:

      "IPCA-15 desacelera para 0,60% em maio e avança 8,24% em 12 meses.

        A inflação desacelerou de 1,07% a 0,60% de abril a maio."

    O que chama atenção é que esse valor de maio é o mesmo de maio de 2015.  O autor comenta mais profundamente o assunto e dá outras informações. O que vamos comentar aqui é a Inflação, Hiperinflação e Bolha Imobiliária.

    A maioria das pessoas não tem idéia do que a inflação e hc é. Eles não têm a menor idéia porque eles não tenham passado por isso, ou eram crianças quando aconteceu no Brasil nos anos 80 (eu era, sou de 83) ou mesmo na Europa durante os anos setenta. Sim! hiperinflação não é exclusividade brasileira! Eles acham que é apenas um aumento dos preços e em ondulações através da economia como uma onda solenóide. Se entrar no link do Valor que tem acima, verá a solenóide no gráfico de inflação dos últimos 12 meses.
    Essas pessoas também tendem a pençar: Inflação e hiperinflação, sua forma mais severa, afetam todos os bens e serviços e classes de ativos da mesma forma, em um efeito de ondulação. Mais ou menos como uma maré crescente.
    Devido a ese pensamento tolo, muitos economistas e observadores interessados ​​pensam que ativos reais -commodities, terrenos, edifícios, fábricas e máquinas- aumentom de preço todos igualmente durante um período inflacionário, enquanto os outros ativos -obrigações, ações- uniformemente desabam. Este pensamento é errado.
    A inflação e hiperinflação afeta duas coisas imediatamente: necessidades de curto prazo (tais como alimentos e combustível) e de crédito. Os efeitos sobre as necessidades básicas é óbvio, mas os efeitos sobre crédito são mais sutis e complexas. Como que a inflação e a hiperinflação afetam o crédito? Nas taxas de juros, obviamente. Mas o que são os efeitos do aumento das taxas de juros em um ambiente inflacionário / hiperinflacionário? 
    
    A Bolha Imobiliária
                       que bolha???

    Credores vendo os preços subindo e o poder deteriorar-se em uma economia inflacionária tentem a naturalmente elevar a taxa de juros que eles cobram, na expectativa futura de inflação durante o período de seu empréstimo. Claro: Se eu emprestar dinheiro por um ano, e espera a taxa de inflação a ser de 10% para esse ano, vou naturalmente emprestar o meu dinheiro a 15% de juros, ou mais, se eu acho que a inflação acelerará. Os devedores, que veem as taxas subirem e seus salários estagnados, reduzem seu endividamento: eles admitem se endividar menos, ou não por completo. Portanto, os vendedores imobiliários, que dependem de credores para fornecer crédito aos seus compradores, a fim de vender suas propriedades são forçados a baixar os seus preços, para de atrair compradores. Lei da oferta e da procura: Eles não podem forçar o preço de seus imóveis para coincidir com o ritmo da inflação, porque se o fizerem, eles simplesmente não terão nenhum comprador. 
    Assim, em um ambiente inflacionário, os preços dos imóveis ou permanecem estáticos ou mesmo caiem em uma base nominal, mesmo que a inflação está rebaixando a moeda, porque os vendedores de imóveis não vão encontrar compradores dispostos a assumir uma dívida de usura caríssima, a fim de comprar o imóvel. Esta é a forma como os preços dos imóveis caem, assim como os preços de curto prazo das necessidades alimentares. Isto é como você ter um colapso do setor imobiliário, mesmo que você tenha inflação. 
    Eu alugo 2 apartamentos e sei bem o que é isso aí.

   O que sobre o setor imobiliário em um ambiente hiperinflacionário? 

    O mesmo, mas ampliado: Em um ambiente hiperinflacionário, as taxas de juros são tão altas que, essencialmente, não há empréstimos. Não há nenhum ponto a ele: A maioria dos credores vão decidir não emprestam seu excesso de caixa, e, em vez estacionar esse dinheiro em ativos que vão resistir a inflação, eles certamente não emprestam seu dinheiro a um devedor, e vê-lo tornar-se inútil em seus livros. Portanto, uma vez que os compradores de imóveis não podem obter um empréstimo hipotecário, vendedores de imóveis são forçados a reduzir seus preços drasticamente em um episódio hiperinflacionário. Claro, há menos vendedores em um período hiperinflacionário: Muitos vendedores irão decidir não colocar seus ativos imobiliários no mercado durante esse período, precisamente porque não querem receber um preço mais baixo para suas explorações. Eles vão escolher para superar esta fase difícil, ou mantenham o preço que eles querem por tanto tempo quanto puderem. Mas isso não significa que não há vendedores, obviamente. Os que permanecem no mercado durante um período hiperinflacionário, por qualquer razão, iram baixar os seus preços a fim de atrair um comprador. E quando faltarem compradores, os vendedores vão sair do mercado, tomaram suas propriedades ou então baixarão os preços ainda mais. Quando há hiperinflação, é possível ver os preços dos imóveis de todos os tipos, residencial, comercial, industrial, entrarem em uma queda livre.
    Esta situação-louco que possa parecer-se exatamente o que aconteceu na Argentina, em 2001: O peso argentino entrou em colapso hiperinflacionário, cujas causas são irrelevantes nessa discussão. Mas por causa disso, nenhum banco emprestou dinheiro para comprar qualquer imóvel. Assim, os preços dos imóveis despencaram na Argentina. No site, jornal, blog, não lembro, tinha a história de um chileno que identificou aí uma oportunidade:
    No auge da crise argentina em 2001, ele comprou um apartamento luxuoso em um dos bairros mais elegantes de Buenos Aires. E preço de antes da crise? US$650.000 dólares. O preço pago no auge da crise? Menos de US$90.000. Ele era o único comprador. Claro, ele teve que pagar em dinheiro e não empréstimos hipotecários. Na verdade, ele teve que pagar em dinheiro vivo, pois era exigido pelo vendedor para fechar a transação. Perguntaram pra ele se não estava louco e ele respondeu algo como:"Em 1973 no Chile em 73 durante a hiperinflação, eu tive a mesma oportunidade e não a fiz. Eu não vou cometer o mesmo erro duas vezes. " 
    A história desse chileno está longe de ser única. Na verdade, esta situação não foi única para a Argentina em 2001. Cada período hiperinflacionário na história, como Alemanha, Chile, Brasil nos anos 90, Zimbabwe, resultam na mesma situação: Aumento dos preços dos alimentos e combustíveis, mas queda dos preços dos imóveis. 
    Em outras palavras, em um período inflacionário/hiperinflacionário, nem todos os ativos reais sobem em conjunto, como uma maré levantando todos os barcos. Muito pelo contrário... 
    O exemplo do chileno é exatamente o que qualquer investidor sensato deve fazer, em um período inflacionário ou hiperinflacionário: preservar o capital a todo o custo, através de mercadorias, mantendo um olho afiado para oportunidades imobiliárias. Como aumentos de inflação e imobiliário preços colapso, estar preparado para a troca das mercadorias que você possui em ativos imobiliários que vendem a preços submarcados. 
    Não estamos em hiperinflação, eu acho, mas é possível ver preços dos imóveis cair, influsive FII. Geralmente quando há alta na SELIC, os FII caem. Meu próximo aporte é em FII, não só por causa deste texto, mas também pelo correto balanceamento da  carteira. Ainda espero mais alta da SELIC. Tomara que esteja errado. No entanto, boa hora de compra de FII, porque se for pra acertar fundo sempre, faria mais trade.
 
    Veja uns gráficos com movimento de preços a taxas que coletei pela net afora:





    FIPE-ZAP é preço de imóveis anunciados. Veja aí o valor do mercado e quanto que os proprietários  gostariam de vender.



    Esse gráfico Selic X IPCA levanta curiosidade sobre como as pessoas ainda poupam dinheiro para curto prazo na poupança ao invéz de Tesouro Direto Selic - LFT. Mas aí é papo pra outro post.

6 comentários:

  1. O problema no Brasil é que os recursos da poupança são remunerados abaixo do IPCA em períodos inflacionados, e são eles os responsáveis pelos juros baixos do crédito imobiliário. Felizmente, muita gente está vendo que é irracional manter dinheiro na poupança para ser corroído e estão saindo em massa da caderneta.

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    1. A poupanća sempre perderá pro título público mais conservador, indexado à SELIC, uma vez que a poupanća rende 70% da SELIC, quando esta sobe muito. Se a poupanća faz o sistema rodar, o governo precisa tomar atitude rápido.
      obrigado pela visita.

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  2. Estou esperando boas oportunidades no mercado imobiliário! Sinto que o preço está parado, mas ainda não detectei nenhuma grande queda em um oportunidade específica para decidir pela compra. Abrç.

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    1. O mercado imobiliário anda reage a tudo mais lentamente que os outros mercados, o que nos dá mais tempo para procurar e negociar. É um dos aspectos que me agrada no setor. Boa sorte e obrigado pela visita.

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  3. Estou esperando boas oportunidades no mercado imobiliário! Sinto que o preço está parado, mas ainda não detectei nenhuma grande queda em um oportunidade específica para decidir pela compra. Abrç.

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